Công chứng là việc giao dịch bằng văn bản trong lĩnh vực kinh tế, thương mại, dân sự,… Được công nhận tính chuẩn xác, hợp pháp và hợp lệ theo quy định của pháp luật. trong đó, việc hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hay không là điều cả bên thuê và khách thuê cần lưu ý nhằm bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ và an toàn pháp lý của bản thân.
Hợp đồng thuê nhà là gì?
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đấy bên cho thuê giao tài sản (tại đây chính là nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực hay không? (Ảnh minh họa)
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng, chứng thực?
Hợp đồng thuê nhà thuộc hợp đồng thuê tài sản, được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để dùng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật xoay quanh (Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015).
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về việc công chứng, chứng nhận hợp đồng thuê nhà, theo đấy, vấn đề này được Điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật xoay quanh khác.
Đối chiếu với khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, với hoàn cảnh […]; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng nhận mà tùy thuộc vào mong muốn của các bên.
Hồ sơ thủ tục hợp đồng công chứng
Mẫu hợp đồng thuê nhà
Thành phần hồ sơ
- Phiếu đòi hỏi công chứng (theo mẫu của văn phòng công chứng).
- bản copy giấy tờ khác xoay quanh đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định cần có.
- bản copy những loại giấy tờ tùy thân của người đòi hỏi công chứng, người được “ủy quyền”, gồm bên cho thuê nhà đất và bên thuê nhà đất như Chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân, hoặc Hộ chiếu, và xuất trình Sổ hộ khẩu.
- bản sao giấy chứng thực quyền sở hữu, quyền dùng của tài sản nhà đất tham gia giao dịch, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư…
- Hợp đồng thuê nhà đất
Trình tự, các bước thủ tục công chứng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Để công chứng hợp đồng thuê nhà đất, người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm có rất đầy đủ các GIẤY TỜ cá nhân của người đòi hỏi công chứng và người thuê đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất, hợp đồng thuê đất dẫn rồi nộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
một khi nộp hồ sơ, Công chứng viên sẽ kiểm duyệt hồ sơ đã nhận và các điều kiện công chứng. nếu giấy tờ trong hồ sơ bảo đảm hồ sơ đã đủ giấy tờ và các giấy tờ đều hợp lệ thì sẽ nhận hồ sơ.
nếu hồ sơ thiếu giấy tờ, công chứng viên sẽ ghi phiếu chỉ dẫn và lên danh sách các giấy tờ còn thiếu, đòi hỏi bổ sung những giấy tờ sau đấy mới tiến hành các thủ tục công chứng.
Bước 3: soạn thảo hợp đồng giao dịch
nếu như hồ sơ hợp lệ, công chứng viên sẽ tiến hành biên soạn văn bản. Hợp đồng giao dịch sau khi soạn thảo xong có thể được chuyển sang phòng ban thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật. Sau đó, sẽ chuyển cho các bên đọc lại và sẽ sửa đổi hoặc bổ sung nếu như có yêu cầu
Bước 4: Ký nhận
Các bên Sau khi đã đọc lại, nếu hợp đồng biên soạn không có rắc rối gì sẽ ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng và nộp lệ phí công chứng. Công chứng viên sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
Bước 5: Nhận kết quả công chứng
một khi nộp lệ phí, thù lao công chứng xong, công chứng viên sẽ đưa giấy hẹn đến lấy kết quả công chứng và nhận bản hợp đồng tại quầy thu ngân trả hồ sơ.
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có gặp rủi ro không?
Như đã trình bày ở trên, hợp đồng thuê nhà không không thể không phải công chứng, vì thế, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không phụ thuộc vào việc hợp đồng có được công chứng, chứng nhận hay không.
Dù các bên chỉ ký kết hợp đồng mà vẫn chưa có mong muốn công chứng, chứng thực thì hợp đồng vẫn có thành quả pháp lý.
Song, giá thuê nhà không phải nhỏ đáng chú ý khi thuê những căn nhà có diện tích lớn, vị trí đẹp để kinh doanh, trong trường hợp này, các bên khi giao kết hợp đồng nên xem xét kỹ việc có cần công chứng, chứng thực hợp đồng không.
Hợp đồng thuê nhà có công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý dễ dàng hơn, hạn chế được phần nào nguy cơ, tranh chấp xảy ra cho các bên.
đặc biệt, hợp đồng thuê nhà được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu (khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014).
do đó, dù pháp luật cho phép các bên có quyền tìm kiếm công chứng, chứng nhận hợp đồng thuê nhà hoặc không, mặc dù vậy, để tránh nguy cơ các bên nên cân nhắc việc công chứng, chứng nhận, đặc biệt là với những hợp đồng có giá trị lớn.
Hình thức của hợp đồng thuê nhà
Tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản, gồm các nội dung sau:
– họ và tên của cá nhân, tên của doanh nghiệp và địa chỉ của các bên;
– miêu tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đấy. so với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, dùng chung; diện tích dùng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn tạo ra căn hộ; mục tiêu dùng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
– thành quả góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Thời gian chuyển phát nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– cam kết của các bên;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký tích hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức phận của người ký.
Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực?
Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thược quyền sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không không thể không phải công chứng, chứng nhận hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản tuy nhiên không bắt buộc phải công chứng, chứng nhận, trừ hoàn cảnh có đòi hỏi từ các bên của hợp đồng. tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng nhận, công chứng hợp đồng thuê nhà để có khả năng bảo đảm quyền lợi của các bên trong lúc thuê nhà.
4. Hồ sơ cần có khi yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà
Căn cứ khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, khi thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà, người có đòi hỏi công chứng cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
– Phiếu đòi hỏi công chứng, trong đó có thông tin về họ và tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, thông tin cần công chứng, danh mục giấy tờ gởi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng thuê nhà;
– bản sao giấy tờ tùy thân của người đòi hỏi công chứng;
– bản copy giấy chứng thực quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định so với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền dùng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch ảnh hưởng đến tài sản là nhà ở đó;
– bản copy giấy tờ khác xoay quanh đến hợp đồng thuê nhà mà pháp luật quy định nên có.
Lưu ý: bản sao quy định nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chuẩn xác như bản gốc và không phải chứng nhận.
Những rắc rối gặp phải khi hợp đồng thuê nhà không công chứng?
Chị Nguyễn Thu Huyền, giám đốc một đơn vị chuyên môn quảng cáo, chị đã gặp nhiều khó khăn khi đi tìm nhà thuê để mở doanh nghiệp. Khi chị đề xuất ký hợp đồng công chứng và yêu cầu bên cho thuê kê khai nộp thuế, xuất hóa đơn hằng tháng để chị tính vào khoản chi đúng cách công việc của doanh nghiệp thì người cho thuê không cho thuê nữa vì cho rằng… quá phức tạp lại tốn thêm tiền thuế.
nhiều người cho thuê nhà đều mang tâm lý trên. Có người đã nói thẳng chỉ viết giấy tay với nhau thôi, giá thuê nhà là tiền họ thực nhận, còn mong muốn đóng “thuế má” gì, cộng thêm bao nhiêu khoản thì bên thuê tự đi mà đóng!
Né… Công chứng
Chuyện người cho thuê nhà không mong muốn công chứng hợp đồng có nguyên nhân chủ yếu là lo lắng phải đóng thuế. Theo quy định hiện hành, người cho thuê nhà phải đóng tổng cộng ba loại thuế: Thuế môn bài; Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập cá nhân.
Để “lách” thuế còn có tình trạng: các bên ký kết cùng lúc hai hợp đồng. Một hợp đồng với giá thực, một hợp đồng ra công chứng với giá rẻ hơn nhiều để giảm thuế phải đóng.
Có trường hợp nêu nguyên nhân ngại thủ tục, như chị Đ.T.H. Có căn nhà cho thuê tại P.14, Q.Tân Bình: “Tôi cũng muốn kê khai, nộp thuế rất đầy đủ tuy nhiên thủ tục khó hiểu quá. Năm trước, tôi cho thuê nhà cũng công chứng, kê khai thuế đầy đủ. sau khi đến phường để viết hồ sơ, tôi phải chờ gần một tháng mới nhận được Thông báo thuế. Sau đó, cứ mỗi tháng lại phải đi nộp thuế, thu thập hóa đơn xuất cho bên thuê phiền toái quá nên sau khi hết hợp đồng, tôi quyết định cho thuê miệng với nhau, giá thấp hơn chút tuy nhiên không phải nộp thuế.”
Hợp đồng vô hiệu
Theo nhiều luật sư, người thuê nhà nên đòi hỏi hợp đồng công chứng vì nếu như chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt.
Một thẩm phán TAND TP.HCM cho biết nếu hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng mà các bên không ký công chứng, tòa sẽ tuyên vô hiệu. Nguyên tắc xử lý vô hiệu là các bên trả cho nhau những gì đã nhận: bên cho thuê thu thập lại nhà, bên thuê thu thập lại tiền cọc. Các thỏa thuận về mất cọc, bồi thường tiền cọc sẽ không nên coi xét.
Chính Vì điều đó, có nhiều công ty vừa ký hợp đồng thuê nhà được vài tháng, bỏ tiền sửa chữa nhà, vận chuyển đồ đạc, tài sản đến nơi, chưa kịp công việc đã bị đòi lại nhà. thế mà bản án của tòa lại không buộc người cho thuê phải bồi thường thiệt hại của doanh nghiệp do việc “lật kèo” này vì cho rằng hợp đồng vô hiệu.
Có một vài hoàn cảnh khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tòa cũng xét đến yếu tố lỗi của hai bên trong việc giao kết hợp đồng để buộc các bên cùng phải gánh chịu hậu quả về thiệt hại. Có vụ việc tòa đã tuyên buộc mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại do việc kết thúc hợp đồng cho thuê nhà tuy nhiên khái niệm này vẫn còn bàn cãi, có khi bị cấp phúc thẩm hủy án.
làm theo pháp luật sao khó thế!
Có thuê nhà mới biết để tìm được căn nhà thích hợp khổ như thế nào. Ngoài những việc cần chú ý như giá thành, diện tích, vị trí còn phải tính toán thêm chuyện kẹt xe, nước ngập và “lô cốt”. sau khi vất vả đi coi khoảng… 20 Căn nhà mới lựa một căn tạm đáp ứng mọi mong muốn, vợ chồng tôi đụng phải một vướng mắc nan giải mà trước đó không để ý, đấy là chuyện chủ nhà không chịu ký hợp đồng công chứng.
Bà chủ căn nhà đường L nói chỉ cần biết phần tiền bà nhận là 1.000 đô/tháng, thuế má gì bên thuê lo và ký hợp đồng chỉ hai bên với nhau là đáp ứng được, ra công chứng chi cho phiền toái. Vì quá thích vị trí căn nhà, chúng tôi cố gắng đáp ứng bà. Chồng tôi phải ngồi liệt kê các mức thuế thu nhập cá nhân mà phía bà dự kiến sẽ phải đóng để chứng minh số thuế tối đa khoảng 100 đô/tháng.
tiếp theo, chúng tôi làm chuyện ngược đời là tăng giá thuê nhà lên 50 đô để chia sẻ thuế với bà. Cuối cùng bà chịu ra công chứng thì lại lòi thêm chuyện bà không hẳn là người đứng tên chủ quyền nhà. Người đứng tên là con bà chỉ chịu làm giấy ủy quyền tay cho bà. cũng như không!
Căn nhà ở đường N được kêu giá 1.100 đô/tháng, cũng giá “tịnh”, không thuế. Chủ nhà chịu hợp đồng công chứng tuy nhiên nói hợp đồng chỉ ghi tượng trưng 4-5 triệu đồng thôi. Ký thế này chẳng thà không ký. Mệt mỏi vì quá trình tìm nhà tôi đã bàn với ông xã hay là kệ, chấp thuận chuyện không công chứng, thế nhưng cũng không xong.
Bà chủ nhà nói không công chứng không nên vì công an địa phương biết rất rõ bà chuyên cho thuê nhà. công ty môi giới bất động sản giới thiệu nhà thì gợi ý “giải pháp”: ký thêm một hợp đồng nữa cho đủ giá trị, ghi là hợp đồng thuê… Đồ đạc, thiết bị bên trong căn nhà. Khi thấy tôi ngần ngừ, người của tổ chức nói không sao đâu, chuyện ký hai hợp đồng như Vậy coi như là bình thường.
Bên cạnh vài chủ cho thuê nhà nêu những nguyên nhân ngại phiền, tin nhau là đủ…, nhiều chủ nhà nói thẳng với chúng tôi nguyên nhân không ký hợp đồng công chứng là để khỏi đóng thuế. Tôi rất thích bà chủ nhà ở đường T khi bà thành thật nói sẽ ký hợp đồng công chứng giá 10/18 triệu đồng, “mình có ăn cũng phải đóng góp cho Nhà nước một phần, phần khác, nói thật, cũng phải “chi chút đỉnh” để mọi việc được thuận lợi”. Tiếc là hẻm vào nhà của bà bị hàng quán chiếm nhiều quá, nếu như không tôi đã tính trong bụng là sẽ chia sẻ với bà phần “chi chút đỉnh” để bà chịu công chứng hợp đồng với giá thật.
Giá của những căn nhà mà chúng tôi đã coi không hề “vừa phải”, nghĩa là nếu chủ nhà đóng thuế cũng không phải thiệt thòi gì, nghĩa vụ thuế như vậy thật ra đã được chủ nhà “chia” cho cả bên thuê nhà, vốn chẳng phải có trách nhiệm gì trong việc này.
Cuối cùng sau mấy tháng trời chúng tôi mới tìm ra một chủ nhà chịu ký hợp đồng công chứng (chịu đóng thuế). Nói vậy cho vui chớ thật ra phần “chịu” là của chúng tôi, vì chúng tôi đã phải chấp thuận thuê nhà giá cao hơn người thuê trước tới cả trăm đô/tháng dù thời điểm chúng tôi ký hợp đồng giá nhà cho thuê đang giảm mạnh.
