Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà đúng quy định

Từ khi pháp luật đất nước ta xác nhận đất đai cần phải đưa vào lưu thông như một loại hàng hóa trên thị trường thì các giao dịch về đất đai càng trở nên rầm rộ kéo theo những giao dịch các công trình trên đất (điển hình là nhà ở trong số đó căn hộ chung cư là rất phổ biến) cũng ngày càng phát triển và được nhiều người đầu tư quan tâm dựa vào chính những đặt điểm của đất đai mà không một loại hàng hóa nào có. Minh chứng cho điều này là hàng loạt các căn hộ chung cư được xây dựng và được đem ra giao dịch khiến nhiều người có mong muốn về nhà ở lưu tâm. tuy nhiên, do những tiềm năng của loại thị trường này là có khả năng mang đến nguồn lợi nhuận rất lớn, các quy định của pháp luật còn chưa rõ ràng cùng với tâm lý hám lợi mà bất chấp nguy cơ, cảnh báo từ các chuyên gia về thị trường bất động sản mà phần đông người đã tự rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”.

Bởi vì các giao dịch về nhà ở là một dạng của giao dịch dân sự và được thể hiện dưới dạng một hợp đồng. Hợp đồng vay vốn (góp vốn) hay đặt cọc để mua căn hộ chung cư là một dạng hợp đồng mà chủ đầu tư đặt ra không hẳn là hợp đồng mua bán thông thường mà là một hình thức huy động nguồn vốn của chủ đầu tư từ người mua hàng của mình để thực hiện dự án. Lí do cho sự xảy ra của loại hợp đồng này là phần đông các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường đều là những công ty vừa và nhỏ với quy mô vốn nhỏ mặc dù theo Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định doanh nghiệp, cộng tác xã kinh doanh trong lĩnh vực này cần có vốn pháp định là 6 tỷ đất nước ta đồng tuy nhiên thực tế việc bán hàng bất động sản đặc biệt là kinh doanh nhà ở hay căn hộ chung cư đòi hỏi quy mô vốn phải lớn hơn nhiều bởi vì để tạo lập các công trình trên đất cần rất nhiều vốn. Các doanh nghiệp hiện nay rất khó có khả năng tiếp xúc được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng nên việc huy động vốn từ chính người mua hàng là phương thức khả thi hơn cả. bằng việc chủ đầu tư lập ra một hợp đồng vay vốn, góp vốn hay đặt cọc cũng chỉ là những hình thức thu thập tiền tài khách hàng trong một thời gian để thực thi dự án, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng cách này để chiếm đoạt tiền tài khách hàng và không ít hoàn cảnh này đã xảy ra.

Hợp đồng vay vốn, góp vốn có những điểm mạnh ở chỗ nó cho phép chủ đầu tư huy động được nguồn vốn từ nhiều người mua hàng bằng việc nhân lên hàng loạt cac hợp đồng kiểu này. khách hàng khi kí các hợp đồng này có thể có thể được hưởng khoản tiền tài chủ đầu tư phải trả gồm những khoản tính theo lãi xuất cộng thêm chất lượng của căn hộ. cùng lúc đó, khi họ ký các hợp đồng góp vốn thì họ có thể biến thành cổ đông của công ty bán hàng bất động sản, được phân chia lợi nhuận hoặc theo hàng hóa là căn hộ chung cư theo thỏa thuận (nếu có ghi trong hợp đồng). Từ phía chủ đầu tư, nếu họ chủ động trong việc lập các hợp đồng này thì họ có thể sử dụng những kẽ hở của pháp luật để có lợi thế trước khách hàng khi có tranh chấp xảy ra. trên thực tế những ưu điểm của loại hợp đồng này mang lại đa lợi ích cho chủ đầu tư hơn là người mua nhà.

nhược điểm của hợp đồng vay vốn, góp vốn, đặt cọc để mua căn hộ chung cư hay nói chuẩn xác hơn là những rủi ro của chúng được thể hiện ở những phần sau:

Các chủ đầu tư vẫn thường lách luật với các hình thức hợp đồng này và thường đẩy người mua vào những tình huống mạo hiểm với chính số tiền của mình. vào thời điểm hiện tại, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới các hình thức hợp đồng này chưa được đầy đủ khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được đảm bảo. Điều 38 Luật nhà ở quy định nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại gồm có vốn của chủ đầu tư; vốn liên doanh, Kết hợp với các cá nhân, tổ chức khác; vốn vay từ các tổ chức tín dụng; vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở; vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và chỉ dẫn Luật nhà ở quy định trường hợp chỉ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới là các chủ đầu tư cấp I có nhu cầu huy động nguồn vốn để đầu tư tạo ra cơ sở hạ tầng kĩ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư tạo ra nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động nguồn vốn theo các hình thức bao gồm: i) ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư tạo ra nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không nên quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở; ii) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục tiêu chuyển nhượng quyền dùng đất có hạ tầng lỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; iii) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhận để đầu tư tạo ra nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu hay được phân chia sản phẩn là nhà ở trên cơ sở phần trăm vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia hàng hóa là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại đất nước ta theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia tại điểm d khoản 3 điều này; iv) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng bán hàng bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu thường được chia theo sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia hàng hóa là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 điều này; v) huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại nước ta theo quy định của Luật nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở khởi tạo trong tương lai. Như vậy, Nghị định 71/2010/NĐCP thừa nhận hai hình thức khác để huy động nguồn vốn ngoài các hình thức nêu ra ở Luật nhà ở. mặc dù vậy, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được nói đến rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư nhà ở, bán hàng bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro.

Chủ đầu tư có khả năng lập những hợp đồng vay vốn, góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở khởi tạo trong tương lai như điều 70 Luật bán hàng bất động sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật. Một hợp đồng vay vốn hay góp vốn có thông tin và mục đích của hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền trả trước tuy nhiên lại chưa có hạ tầng và các điều kiện khác như khoản 3 điều 11 của Luật bán hàng bất động sản và các quy định của Luật nhà ở thì các điều khoản của hợp đồng đương nhiên bị coi là vô hiệu. Ở đây, người chịu thiệt thòi khổng lồ nhất là người mua cho nên những hợp đồng kiểu này được cho là ưu việt danh cho chủ đầu tư. Ví dụ: “ trường hợp bên A (chủ dự án) chậm thực hiện nghĩa vụ của mình sau 3 tháng kể từ ngày đến hạn , bên A phải trả lãi một lần độc nhất cho bên B khi giao giấy chứng thực quyền sử dụng đất nền với lãi xuất 1,5% trên số tiền mà bên B đã thanh toán cho bên A”. Với những điều khoản dạng này bên A hoàn toàn có khả năng trễ hạn hợp đồng đến bao nhiêu tùy thích hoặc nếu như có vi phạm hợp đồng thì chỉ chịu bồi thường rất nhỏ do lỗi của mình gây ra. Những bồi thường này không đáng kể đối với những thiệt hại mà bên mua phải chịu. mặc dù vậy, những hợp đồng kiểu này vẫn được ký tràn lan. Một phần vì hiểu biết của người dân về pháp luật còn nhiều hạn chế không ý thức được những điều khoản về hệ quả của nó được ghi, phần còn lại do nhu cầu về nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng bao giờ cũng lớn.

Theo luật các tổ chức tín dụng thì hợp đồng vay vốn làm theo luật tổ chức tín dụng trong đó người đi vay phải là tổ chức tín dụng. nếu như đã vay thì người đi vay phải trả bằng tiền cộng lãi xuất không trả được bằng sản phẩm. Còn thực tế, các hợp đồng này luôn đi kèm với các điều khoản về “quyền ưu tiên mua nhà” như Vậy coi như là trái với các quy định của pháp luật. Hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và người chịu thiệt là người mua.

điều này còn nguy hiểm hơn khi người mua ký những hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, bởi các điều khoản trong hợp đồng sẽ luôn mang tính chủ quan và có ích nhất cho họ. Người mua khi đọc hợp đồng nếu không cân nhắc kĩ, được sự tư vấn của các những người có chuyên môn pháp luật về bán hàng bất động sản thì rất dễ mắc bẫy và đặt mình vào tình huống mạo hiểm với đồng tiền mà mình bỏ ra để mua nhà. ngoài những điều ấy ra, sự thay đổi của tỷ giá hối đoái thì số tiền mà người mua phải nộp cho chủ đầu tư có khả năng tăng lên dẫn đến những hậu quả xấu hơn cho họ

đối với hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ chung cư cũng có thể được tiến hành theo cách này, tuy nhiên cũng có trường hợp xuất hiện khi các bên là cá nhân. Một bên có nhu cầu bán căn hộ, một bên có nhu cầu mua căn hộ và hai bên liên hệ với nhau để tiến hành giao kết hợp đồng. rủi ro ở đây có khả năng bên bán có dấu hiệu gian dối khi đưa ra thông tin không chính xác về căn hộ để chiếm đoạt số tiền đặt cọc của bên mua.

vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người mua, các khách hàng trước khi đặt bút ký những hợp đồng kiểu này cần có sự nghiên cứu kỹ những tất cả thông tin căn hộ chung cư mà mình định mua như tình trạng của căn hộ đã có đầy đủ trang thiết bị hay chưa; điều khoản về trách nhiệm của chủ đầu tư đã được nói rõ ràng về thời hạn bàn giao nhà, giấy chứng thực quyền dùng đất, thanh toán cho bên mua… nếu có thể thỏa thuận được với chủ đầu tư thì phải nên thỏa thuận thật chi tiết các điều khoản trên.

lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Các bên giao tích hợp đồng đặt cọc thuê nhà nên cân nhắc kỹ càng các điều khoản và nội dung trong văn bản trước khi đi đến thỏa thuận để tránh liên quan tới quyền lợi cá nhân. Hai bên cần chú ý một vài điều sau khi làm hợp đồng đặt cọc thuê nhà:

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thỏa thuận đặt cọc thuê nhà có thể được làm bằng văn bản hoặc không sử dụng văn bản, hình thức công nhận đặt cọc không có quy định cụ thể. mặc dù pháp luật không quy định, các bên vẫn nên soạn văn bản hợp đồng để có bằng chứng cho các điều kiện đã được tranh luận.

• Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc chỉ vô hiệu lực khi bên đặt cọc bị lừa dối, cưỡng ép hoặc vẫn chưa có năng lực hành vi dân sự.
• Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 chưa có điều khoản nào quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng nhận cho hợp đồng đặt cọc. tuy nhiên, các bên nên công chứng hợp đồng để tránh nảy sinh tranh chấp.
• Trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà, người soạn cần ghi rõ tài sản đặt cọc là gì, cách thức giải quyết tài sản đặt cọc trong các trường hợp như: nghĩa vụ trong hợp đồng đã được hai bên thực hiện, một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng…
• Người biên soạn phải ghi tiêu đề “hợp đồng đặt cọc” thay vì “giấy biên nhận giao tiền”. Bên từ chối thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc nếu như giao kết hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp thỏa thuận khác. mặc dù vậy, nếu như các bên ký giấy biên nhận tiền tuy nhiên thông tin không ghi là đặt cọc thì người vi phạm sẽ không bị phạt cọc nếu không có thoả thuận.

ngoài những điều ấy ra, người tham dự hợp đồng cần quan tâm đến những điều khoản về nội dung các bên, tất cả thông tin căn nhà, tài sản đặt cọc, thời hạn thuê, giá cho thuê, cách thức thanh toán, thời hạn thanh toán, tiền thuê nhà, cách giải quyết tài sản đặt cọc,…

thông tin của hợp đồng càng chi tiết, biên soạn càng kỹ lưỡng thì quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê càng được bảo đảm. Vì vậy, trước khi bản hợp đồng đặt cọc thuê nhà được giao kết chính thức, việc thương thảo kỹ lưỡng là điều nên làm.

Cảm ơn bạn đã ghé qua bài viết của bdsnhaviet.vn. Chúc bạn luôn vui vẻ và thành công nhé